부동산 계약 시 주의사항, 실수하면 평생 후회합니다

 

📄 부동산 계약 시 주의사항, 실수하면 평생 후회합니다

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• 1. 등기부등본 꼼꼼히 보는 법
• 2. 계약서 특약 조항, 꼭 넣어야 할 문구
• 3. 계약금·중도금·잔금 타이밍 체크
• 4. 전세·월세 계약 시 확정일자·전입신고
• 5. 공인중개사와 중개보수 기준 확인

1. 등기부등본 꼼꼼히 보는 법

계약 전에 등기부등본을 꼭 확인해야 해요. 매물의 실제 소유주가 누구인지, 근저당이나 가압류가 설정되어 있진 않은지 보는 게 가장 기본이에요. 열람 방법은 간단해요. 정부 등기열람 시스템(부동산등기부등본)에서 조회 가능하고, 수수료도 저렴해요. 등본에서 확인할 핵심은 ‘표제부’에서 주소, ‘갑구’에서 소유권, ‘을구’에서 채권/채무 상태예요. 만약 근저당권이 설정돼 있다면 매매가 아니라 채권 회수용일 수 있으니 주의가 필요해요.

2. 계약서 특약 조항, 꼭 넣어야 할 문구

표준 계약서만 믿고 계약하면 안 돼요. 특약사항은 ‘나만을 위한 안전장치’예요. 예를 들어, 집 내부 수리 조건, 하자 발생 시 책임 소재, 잔금일 이전 퇴거 조건 등은 꼭 문서화해야 해요. 특히 계약해제 조건(예: 대출 미승인 시 해제 가능) 같은 내용은 협의가 가능하니, 상담 시 요청해보는 게 좋아요. 특약은 말이 아니라 ‘문서’로 남겨야 법적 효력이 생겨요. 중개사가 특약 작성에 소극적이라면 중개사무소를 바꾸는 것도 방법이에요.

3. 계약금·중도금·잔금 타이밍 체크

돈을 언제, 어디로, 얼마나 보내는지 명확히 정해두는 게 중요해요. 계약금은 전체 매매가의 10%, 중도금은 40%, 잔금은 50% 정도로 나뉘는 게 일반적이에요. 모든 입금은 계약서 상 명시된 명의자 계좌로만 해야 해요. 중개인이나 제3자의 계좌로 입금하라는 요청은 위험하니 피해야 해요. 계약금 입금 후 확인서를 반드시 받아야 하고, 중도금 이후 하자가 발견되면 어떻게 할지 특약에 명시해야 해요. 분양권 거래 시에는 청약 통장 및 분양권 양도 조건도 확인해야 해요.

4. 전세·월세 계약 시 확정일자·전입신고

전세나 월세 계약을 할 땐 확정일자와 전입신고는 꼭 챙겨야 해요. 이 두 가지가 있어야 보증금을 법적으로 보호받을 수 있어요. 확정일자는 주민센터에서 계약서 지참 후 받을 수 있고, 요즘은 온라인도 가능해요. 전입신고는 주민등록 이전만으로도 자동 처리돼요. 만약 건물에 선순위 대출이 잡혀 있다면, 전입·확정일자만으로도 안전하지 않을 수 있으니 등기부등본을 꼭 확인해요. 이런 정보는 집주인이나 중개인이 말하지 않아도 직접 챙기는 게 생명이에요.

5. 공인중개사와 중개보수 기준 확인

중개보수는 법적으로 최대 한도가 정해져 있어요. 예를 들어, 6억 이하 아파트 매매 시 중개보수는 0.4% 이내예요. 하지만 지역에 따라 할인도 가능해요. 계약 전에 반드시 중개보수율과 금액을 미리 확인하세요. 영수증, 세금계산서도 꼭 챙겨야 해요. 중개사 자격증과 사무소 등록번호도 벽면에 게시돼 있어야 해요. 만약 공인중개사가 아닌 사람이 계약을 진행하려 한다면 신고 대상이에요. 특히 고액 거래일수록 중개사의 역할과 책임은 중요해요. 믿을 수 있는 중개인을 찾는 것도 부동산 계약의 핵심이에요.

 

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