리츠 vs 인프라｜수익·위험·세금까지 비교 분석

리츠 vs 인프라｜수익·위험·세금까지 비교 분석

리츠 vs 인프라는 같은 부동산 기반 간접투자지만, 투자 대상·현금흐름·금리 민감도·세금 체계가 달라 선택 기준이 분명해야 해요. 이 글에서는 리츠 vs 인프라를 수익·위험·세금으로 나눠 비교하고, 누구에게 어떤 조합이 맞는지 실전 기준을 드리려고 해요. 3분만 집중하시면 포트폴리오에 바로 적용할 체크리스트를 가져가실 수 있어요.

 

1) 리츠(REITs) 핵심 개념 2) 인프라 펀드 핵심 개념 3) 수익 구조 비교 + 한눈에 표 4) 위험 요소·금리 민감도 비교 5) 세금·비용·유동성 비교와 선택 가이드

1) 리츠(REITs) 핵심 개념

리츠 vs 인프라 중 리츠는 부동산투자회사가 자금을 모아 오피스·물류센터·리테일·주거 등 수익형 자산에 투자하고, 임대료와 매각 이익을 배당으로 돌려주는 구조예요. 상장 리츠는 주식처럼 거래돼 유동성이 높고, 배당 성향이 비교적 높은 편이라 정기 현금흐름을 원하는 투자자에게 적합해요. 다만 레버리지와 금리 환경에 민감하고, 경기 둔화 시 공실과 임대료 하락 리스크가 나타날 수 있어요.

2) 인프라 펀드 핵심 개념

리츠 vs 인프라에서 인프라는 도로·항만·공항·발전·통신망·데이터센터 등 사회기반시설을 담는 펀드예요. 장기 계약 기반의 사용료·임대료가 주된 수익원이라 경기 민감도가 상대적으로 낮고, 물가연동 조항이 있는 경우 실질가치 방어에 유리해요. 반면 프로젝트·규제 리스크, 유동성 제한(폐쇄형 구조일 경우), 초기 투자 규모 등의 제약을 같이 고려해야 해요.

3) 수익 구조 비교 + 한눈에 표

리츠 vs 인프라의 수익은 성격이 달라요. 리츠는 임대료·재임대 인상·자산 매각차익에 민감하고, 인프라는 장기 계약의 사용료·가용성 대가·물가연동 임대료가 중심이에요. 아래 표로 핵심만 정리했어요.

항목	리츠(REITs)	인프라 펀드
주요 수익원	임대료·재임대 인상·자산 매각차익	사용료·장기 임대료·가용성 대가
변동성	중간~높음(경기·공실·레버리지 영향)	낮음~중간(계약 기반)
금리 민감도	높음(cap rate·차입비용↑)	중간(금리·규제 병행 영향)
유동성	높음(상장 리츠는 주식처럼 거래)	중간~낮음(폐쇄형·장기 보유 빈번)
투자 기간	중기 이상 권장	장기 권장
세금(개요)	분배금 배당소득 과세, 양도차익 과세	구조에 따라 배당·이자·양도 과세
주요 리스크	공실·임대료 하락·차입비용 상승	프로젝트 지연·유지보수·정책 변경
적합 투자자	배당+유동성 중시 투자자	안정적 장기 현금흐름 선호 투자자

4) 위험 요소·금리 민감도 비교

• 리츠: 금리 상승 시 cap rate 상승→자산가치 하락 압력, 차입비용↑, 공실·임대료 하락 위험이 배당에 반영돼요.
• 인프라: 금리·규제·프로젝트 지연 리스크가 핵심이고, 장기 계약의 신용·물가연동 조항이 방어막 역할을 해요.
• 공통: 레버리지(LTV), 가중평균부채만기(WAM), 헤지 비율, 핵심 임차인 집중도를 체크하면 조기 경보가 가능해요.

5) 세금·비용·유동성 비교와 선택 가이드

리츠 vs 인프라 모두 분배금 과세와 양도 과세가 핵심인데, 상품 구조에 따라 배당·이자·양도로 구분될 수 있어요. 총보수(관리·판매·성과)와 실제 스프레드·추적오차(상장형)를 함께 보시면 체감 비용을 가늠하기 쉬워요. 유동성은 상장 리츠가 우위고, 인프라는 만기가 길수록 환금성이 낮아 장기자금으로 접근하는 게 좋아요.

• 코어 전략: 인덱스형·우량 리츠 or 대형 인프라를 중심으로 분산하세요.
• 위성 전략: 물류·데이터센터·신재생 등 확신 섹터만 소량 추가하세요.
• 체크리스트: LTV 40~50%대, WAM 장기화, 금리 헤지, 임차인 다변화, 물가연동 조항, 분배 정책을 확인하세요.

결론｜현금흐름과 유동성을 중시하면 리츠, 경기 방어와 장기 안정성을 중시하면 인프라가 맞아요. 결국 리츠 vs 인프라는 한쪽 택일보다 코어-위성 분산이 실전적이에요. 본인의 세금 구간·투자 기간·현금흐름 요구에 맞춰 비중을 조절해 보세요.

이런 글도 함께 읽어보세요

■ 초보자를 위한 부동산 펀드 완벽 가이드｜종류부터 세금까지 ■ 미국펀드 투자자가 꼭 알아야 할 것

#리츠vs인프라 #REITs #인프라펀드 #부동산펀드 #대체투자 #배당투자 #금리리스크 #세금전략 #유동성 #포트폴리오분산